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：举办首届地产峰会是《新金融观察》尝试市场运作重要举措
表示，“首次地产年会是《新金融观察》尝试市场运作的重要的举措。2010年是中国房地产市场的政策年，多项调控政策的出台预示着2011年中国房地产市场特别是商业地产的发展备受瞩目，因此我们根据当下地产行业的热点，将本次年会主题定位在商业地产。”查看详细
：天津日报报业集团副总编辑、每日新报总编辑。
《新金融观察》于2010年8月30日正式创刊，由天津日报报业集团与天津新金融投资有限责任公司联合出品。《新金融观察》报秉承经济全球化、金融国际化，立足天津，面向全国，具备国际化视野。这份全新的财经周报，将以实际文本呈现高端本色。
陈淮：2010年中国房地产政策常规常态化
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在会上表示，“2010年中国房地产市场发展是一个政策常态常规化的政策。”
陈淮以第三套房的限购举例，他说：“将来以中国人多地少的国情出发，对过多占有资源或过多占有优质资源也是要采取政策的。没有什么严不严，只不过恢复到常态。”查看详细
陈淮，国家级有特殊贡献专家，现任中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任，中国社科院和中国人民大学博士生导师。主要研究领域：工业化理论、产业结构理论、区域经济理论、人口就业理论等。主持过《跨世纪战略发展过程中的中国经济结构研究》、《世纪末的中国经济增长》、《过剩经济：形势与对策》、《保障国家石油安全的战略思》等重大课题研究。
王永平：“转型”是2010年商业地产最重要关键词
回顾2010年商业地产市场，王永平认为“火爆、转型”是其基本特征。他说：“2010年，商业地产的土地卖得比较火、商务卖得比较火、商业地产的人才争夺得比较热闹，可以用抢地、抢铺、抢人才来形容。2010年，商业地产从过去的配角变成了舞台的主角，从丫鬟变成了抢收的新娘，变成了亮丽的风景线。”查看详细
王永平，中国商业地产联盟秘书长，兼任中国城市商业网点建设管理联合会副会长、商务部市场运行专家，是国内商业地产领域主要代表人物之一，曾获权威专业《新地产》颁发的“中国商业地产行业推动人物”。曾担任商务部国内贸易“十一五”规划课题组。主持编写了2005年、2006年、2007年《中国商业地产发展报告》，参与了奥运配套商业项目和王府井商业街、上海淮海商业街等重大商业项目论证。
商业地产现在正式开始，首先介绍一下我是财经频道主持人，很荣幸受天津日报新金融观察报的邀请主持今天的峰会，我们都知道2010年对房市的管控可以说是管辖重重。很多人把目光投入的商业地产，我们就这个话题与各位领导各位来宾一起交流和沟通。
尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！
非常高兴在新年伊始和大家相聚在这里，共同探讨以“中国地产魔方变革，商业地产运营时代”为主题的新金融观察首届地产年会。我代表天津日报报业集团、天津日、天津日报传媒集团总编辑，感谢各位领导和嘉宾在百忙当中参加我们这次论坛、感谢长期以来大家对我们集团和《新金融观察报》的支持与厚爱。《新金融观察报》，是天津日报传媒集团主管主办，是新中国文化发展出品的。于去年8月30日正式出看的天津首份高端财经类周报，其内容涵盖正经、财经、产经以及人文四大板块，创刊以来新金融观察报，紧紧围绕国内外重点财经话题，推动了许多重棒的新闻，特别是围绕国内房地产行业的政策编剧、行业变局，通过权威解释和深度推出了详谈滨海楼市继生等业界强烈反响的报道。首次地产年会也是新金融观察报尝试市场运作的重要的举措，旨在定期举办年会、论坛和推广会等活动为展示品牌的窗口。为房地产行业的专家学者以及企业家搭建广阔交流的平台，为众多读者奉献权威专业客观的投资信息和深度新闻。
刚才主持人介绍过，2010年中国房地产市场的政策年，多项调控政策的出台预示着2011年中国房地产市场，特别是商业地产的发展备受瞩目。因此，我们根据当下地产行业的热点，将主题定位在商业地产，新金融观察报每年根据当期房地产行业的热点举办不同的主题年会。在业界逐步形成品牌，在此也希望在座的各位领导和嘉宾，能够长期关注和支持这项活动。我们衷心地期望通过与会专家学者，以及企业家的深度探讨给与会嘉宾带来思考和，也希望通过今天的能够让大家成为世界上的合作伙伴，让我们用的努力、智慧、真诚和责任实现共赢。最后预祝本次地产年会成功，提前祝各位领导和嘉宾新年吉祥万事如意，谢谢大家！
谢谢张总的致辞，其实今天来这里探讨这个话题，可能会对天津的房地产行业趋势有一些影响，甚至我们探讨的是天津整个产业发展的方向，一个趋势，所以接下来我们特别有请国家住房和城乡建设部政策研究中心的主任陈淮所长为我们做主题，题目是中国城市化与商业功能升级，掌声欢迎。
谢谢大家！谢谢主持人，尊敬的各位领导、来宾，我们用二十分钟的时间交流一下看法，我首先声明我只是中国城乡和建设经济研究所的一个所长、一个研究机构的学者，和没有任何关联，不代表任何的部门。
刚才主持人讲了很多有关地产2010，前面领导致辞也提到，地产魔方变局，说得2010处于天翻地覆的金融海啸当中，我以为并不确切。
因为时间关系，先说2010年中国房地产市场发展，是一个政策常态、常规化的政策。再说一遍，2010年的政策调控是政策常规常态化的，不存在史上最严的政策或魔方以及其他的东西。比如，第三套房的限购，就是将来以中国人多地少的国情出发，对过多占有资源或过多占有优质资源也是要采取政策的，不光是中国美国也是皆然的。这是第一个，没有什么严不严，只不过恢复到常态。
二是利率三成首付，是任何一个国家在按揭房地产中借款人、债权人的平衡的分割点。两成首付是短期内的优惠，比如海鲜馆碰到店庆优惠，天天优惠不叫优惠了。利率是根据调整短期运行的基本状态，大家所说的宏观只管短期经济运行的稳定状态，关于土地资源拆迁的问题，反的问题，穷人住房子的问题，约束行为的问题，不属于宏观调控政策管理。
作为货币的国内市场价格表现，根本依据是CPI居民消费价格总水平，经济增长速度，总量平衡关系，总供给和总需求的平衡关系，我们甚至可以说今天晚上的天津房价跌到零，如果CPI过高利息还是要升。所以央行升息截止房地产没有什么关系，2010年提高利率决策的依据不是房价而是反通胀，和史上最严也没有无关系。
最后物业税和房地产税，是要征税，无一例外的，30年前中国老百姓是，周围的父兄，那个年代崇尚越穷越光荣，如果有产业就是社会主义的敌人，是要被打翻在地的，再踩上一只脚，令你不得翻身。如果想多挣钱盖好房子那你一定是受了子的腐蚀了，大家都是现挣现吃，每个月多吃不到月头，不会征税，如果有富裕衣食无忧，要受个人收入所得税，如果富裕的部分能够积累起资产了，虽然规模小只能在银行存款，作为金融资产收利息税，如果积累起不动产了自然要征不动产的税，没有听说任何一个国家拿房产税交房价的，没有听说奥巴马减或免不动产税来调动美国经济或者影响美国房地产市场。
所以第一个问题想说，2010年的政策，一定要有一个基本的估计，将是一个常态性的政策，而且在今年也没有什么更严或不严。如果反通胀的形势需要的话，利率可能要从两次升息之前的基准利率是2.25%，现在是2.75%，我们预期即便在“十二五”五年内我的通胀率控制在3%-5%，这个一个理想的水平，3%-5%不是一个坏水平，是理想的水平，我们的利率要比原点高一倍。我们不要说第一次、第二次、第五次，那明年有机会数到第八次调控。这是关于房地产政策的问题。
第二个问题是城市化以及我们所说的中国要不要盖城市盖房子的问题，中国正处于伟大的历史变革时期，这个变革有多方面的表现，其中重要的标志是中华民族正在从大多数住的民族转变为住城市的民族，中国正在完成五千年来从未有过的改变。我们希望不希望中国成为世界一流的经济强国，我们不需要讨论美国航空母舰到不到黄海和亚洲军演的问题，我们需要讨论的是中国的远洋舰队是否应该到墨西哥湾演练，我们希望不希望13亿亿6.2亿人口过上最现代化的生活，我们希望不希望根本解决长期困扰城乡发展不平衡，让更多人享受中国经济总量扩张的好处，希望不希望根本克服爷留给我们的资源短缺给我们的困扰。所有的这一切只有一付药是共同的，就是城市化。
我们希望不希望中国成为世界一流的经济强国，我们不需要讨论美国航空母舰到不到黄海和亚洲军演的问题，我们需要讨论的是中国的远洋舰队是否应该到墨西哥湾演练，我们希望不希望13亿中的6.2亿城镇人口过上最现代化的生活，我们希望不希望根本解决长期困扰城乡发展不平衡，让更多人享受中国经济总量扩张的好处，希望不希望根本克服爷留给我们的资源短缺给我们的困扰。所有的这一切只有一付药是共同的，就是城市化。
“十二五”规划明确提出，要积极稳妥推进城市化，已经走过了很远的阶段，我们从1980年的城镇人口1.9亿人。到目前为止，大家坐在这里2009年末2.9亿人，估计今天这个数字是6.4亿左右。城镇人口所占比重已经从30年前的1.9%不到，提高到现在47%以上，最新的数据没有出来，2009年46.7%。现在至少提高1.9个百分点。其中最明显的缺陷是由于在过去一段时间（十年中），在开奥运会，上海开世博会广州开亚运会，事实上城市化的重心集中在了沿海城市，今后中小城市的发展，以及城市内陆结构的变化将是城市化的问题的核心所在，商业地产用四个重点，第一个重点是阶段性的的，实现人人有房住的目标，完善住房保障体系，是大家所熟悉的，最近一段时间国务院明确提出，2010年中国保障房建设是1000万套，给大家一个参照数1000万套是什么含义？
过去十年住房，近80平方米的城镇住宅，7000万套相当于现有城镇家庭的1/3，即便在这样的时代最高年份每年也不过建700-800万套住房，还包括商品房、保障房、居民自建改建筑房，以及大型厂矿企业集资建房。明年光保障房就要建1000万套，大家知道规模之大。
第二个问题是要重点解决农民工进城的问题，涉及十亿人口，6.多亿人口中其中1/4是伪城市人口，比如民政局居住半年以上统计为常住人口，这样的人口比例重占了1/4，超5意义上是伪城市人口，过两天开始的春运就知道这些人的根远没有扎根城市。未来的10-15年，城门口站着2亿人等着搬到城市。
老百姓的住房脱垦期到改善期的改善，天津话的电影叫做《张大民的幸福生活》搭抗震棚取妻生子，给儿子取名叫小树。这样的困难时代已经走过了，让老百姓的住房达到了基本满足的阶段，下一个阶段满足改善型的需求，没有时间细说了，20年前年轻人结婚买的双人床1.5宽，现在放下2.2米宽，能放下2.2米宽床的卧室是改善型的住房。现在需要完成城市面貌危旧房和老城区，是建设住房的重要任务。
三是商业地产，天津既是中国最早的工业化发展过程中的发祥地，具有很强的工业传统的城市，也是一个有着光荣商业传统的城市，但是简单说中国人对城市的人士。应该是缺乏商业地产其实是现在已经成为重要最有价值的标志物。20世纪上半页，世界著名的城市是以工业兴市，比如称为汽车之城，比如称为钢铁之城，现在还有多少这样的城市呢？城市中东京、巴黎、伦敦、纽约都是以时代广场、银座、香榭里舍大街以及商业功能，建筑功能、资本支配力、综合承载力为主要标志，我们的城市如果仅仅是建抵挡住宅这个城市永远拥有不了世界一流的竞争力，如果建商业地产才能使城市真正具备现代化的水平、现代化的标准。
这个商业地产并不仅仅是建五星级地产，商业街，大型写字楼，可以这么说，到今天为止，住房地产问题上，尚且在摸索前行。对商业地产的认知是十分缺乏的。举几个例子说，大家喜欢说房子值多少钱？还喜欢说一个名词叫泡沫，记者问我商业地产有没有泡沫，就是价格高过房地产价值所在叫泡沫。那房子值多少钱？
房子不是按照成本来定价的，也不是按照老百姓的购买力来定价的，一个简单的经济学到来，商业地产在内，这些地产叫资产价格，资产价格是以能挣多少钱定价的。从来不是按照盖一座商业大厦花多少钱定价的，从来不是按老百姓掏多少钱来买定价的，我们在资产价格定价特别是土地成本可能处于幼稚期，股市中关于估值说法就产生了这样的问题。
商业地产真正发达的城市，没有一个城市是开发商直接面对一个一个投资者去卖商铺的，中间缺乏一个很重要的主体叫做基金，我们老说的锐思房地产投资基金，长期持有商业地产最主要的业主、产权人。老百姓投资商业地产主要是通过间接地买基金获益的，简单说是场上比赛的主角还没有上场的就是商业地产。我们大声疾呼未来的时间，天津这样的城市，沿海城市二、三线城市，有可能商业地产是提升城市价值，改善老百姓宜居生活最重要的方面。
最后说一点皮毛的东西，大家买到房子的时候，买到的房子的价格并不只是房子本身，在天津买无房子可能用五千快钱买天津的基础设施，五千快钱买了天津的商业，五千快钱买了天津的工资水平，五千快钱给你儿子买了天津的教育条件，其实大家买住房是买了窗户以外的东西，给你建这所房子的开发商没有投入的成本也要加入到房子里来的，叫级差地租理论。没有时间说明，不是我发明的，写博客说我的，写慢一步，是大家很熟悉的名字一个姓马的老头叫马克思的人说的。
诸位，我相信没有一个人喜欢住在晚上能听到狼叫的地方，很大的时候房子的升值空间无限，却决于周边的商业设施，驾驭资源医疗条件以及交通基础设施诸多，天津要想成为一个世界型的国家化的大都市，我想商业地产的完善、配套、升级、阶段调整是一个城市的灵魂所在，以上仅供大家参考，谢谢大家！
这种预测没有多大意义，楼市的发展，老百姓的住房不是一天的事，假如说2010年天津的老百姓买了10万套住房，2011年买了1套住房，2011年的平均价格是2万块钱一平米，2011年是5000块。不意味着天津老百姓是以5000块钱买到房子了，真正要观察5年的平均价，短期的价格3天没有多大的意义。
如果我知道我也去买了。这种我想重庆有一个李一他比较明白，让他给您算一算。这种算命没有任何意义，过去20年了，我们的股市股评家每天都给大家算，今天股市暴跌、明天会呈现暴涨。今天的跌势会探底但也不排除报复性反弹的可能。
坦率地说，刚才您说您来自，我知道这是最喜欢问的，但是我再说一遍，这种问题没有意义，实际上是为卖而买的人提供信息。我们要建设的是让老百姓住房改善的城市，要建设让城市发展的城市，让老百姓居住更加舒适的城市。而不是让每个人买进再卖出的城市。
投资会有回报，但是我们说了，把你的问题从根上说一个ACB的问题，买商铺也好、买什么都很好，如果你的每年的家庭收入正常的支出，占到80%-90%期间的时候，根本不具备资产累计，不需要讨论买什么商铺，买住宅可能性不大，房价的涨跌都和你没关系。如果正常的生活支出，包括太太该做美容做美容，老公该抽烟喝酒都不用戒烟缩食。占到了70%就具备了资产累计的能力了，这个时候具备累计一些金融的资产，比如说买个国库券存款，如果支出占了50%左右，具有了累计资产持有不动产的能力，但不具备抗风险的能力，比如月供5000，如果利率涨了一倍能否承受，只有当人们的支出收入比讲到了10%以下的时候，才能具备抗风险的能力。你说买什么赚钱的问题，不是政策研究的问题，是投资机构、基金经理研究的问题，我们也顺便说一下，支出收入比占到1/3以下是中产阶级的标志。当我们的社会大多数具有这样的支出收入的时候，大多数老百姓买得起房子的时候到来了。
刚才主持人问的，我说一下刚才听了陈主任的报告，非常的受，讲得非常好。这个问题我从我的视角看这个事，作为房地产开发商，对市场的把握或去开发什么，首先要看需求，再有看支付能力。一是我觉得从上一次的亚洲金融危机，到这次的全球的金融危机，我们的房地产业在这面起到非常重要的作用，必须非常清楚地看到，现在的国家宏观调控又对这块非常的严格。原因不是国家不想发展房地产，关键是国家想这个东西变得更合理，让老百姓该得到的能够得到，是这样的原因。陈主任说的，2011年的房地产应该是常态的，规范的。我是这样理解的。
从这样的分析说，由于金融危机的影响还没有过去，可以说作为发展经济一个非常重要的因素。就是要拉动内需，显然我认为这仍然是我国经济未来发展相当长一个时段非常重要的层面，作为房地产业是拉动内需非常重要的方式。房地产不同的地产有不同的角色和功能。比如居住房地产、工业地产、商业地产。在不同的时段上所表现的不同，包括国家的政策引导，消费者的导向不同。国家房价上涨的时候关注的是居住地产的价格问题，所以宏观调控的一个最主要的首先针对的应该是居住房产、房价过高的问题。
我看好，为什么呢？商业地产能否发达包括很多的方面，包括这个地方的经济发展的水平，这个地方老百姓的消费能力，不能一概而论。不同地区具有不同的表现，天津市在若干年前经济水平不到现在的水准，这么说也不是实际的。天津正处于最好的发展时期，由于滨海新区开发，这几年天津的经济快速发展，从天津的城市定位上来说，要建成国港口城市，北方经济中心、生态城市，经济怎么承担城市的这种功能，除了工业大项目，地方产业的发展，第三产业服务业迅猛的发展无疑常重要的，谁给你提供载体，显然在天津这样的地方，由于我们区域经济的发展的特殊性。陈主任也提到了城市化的问题。上杜老师讲过的，中国的房地产是千年等一回的过程。我们要想赶上发达国家，关键是要让市场良性发展，国家的宏观调控也是这样。
或许有可能到2011年或2012、2014年都火爆，房地产要出手了。还有一个问题要问王院长，这里有一份资料，从2011年的土地挂牌和出让公示可以发现，多数的土地是20%-30%以上的商业利率，市中心的商业利率很高，的政策供给会否改变地产市场整个的布局？
我觉得决定市场不光是供给，实际上决定市场是不是销售旺盛最主要还是需求决定的，有了需求没有供给那个市场也不能形成。我觉得随着人民生活水平的提高，随着我们天津市的或者是不同区域经济发达的水平需求的提高，开发商在判断需求的时候成功了，配上相应的供给，需要一定的条件约束。在审批的项目上，是否给了一定的政策，这是有规划的。
管理成本很高，去年2010年天津召来了一个美国的洛克菲尔财团，进入了于家堡就是新金融的合作方，洛克菲尔在美国纽约的物业将近了100年的历史，持有成本非常高，管理成本长期运用的成本，我们中国的开发商在转型中，门槛高，而不是一个街铺的阶段。陈主任说了，不是街铺商，是初级阶段，我们的开发商是不是在转型阶段做商业地产，是取决于市场的判断，转型中不一定做商业地产，今天我们的主题是在变革中商业地产的运营我理解主办方主题就是住宅在调控，房地产在调控，下一步是不是要转向商业地产，实际上商业地产开发的门槛很高。刚才说了，市中心的地都有比例，基本上住宅很小，都是做商业。
尤其是天津，天津的定位决定了未来在发展，要服务业，根本是服务业，服务业背后就是商业的繁华、繁荣，要有大量的世界的四大会计师事务所，大量的世界五百强的公司，包括中国的五百强公司进入天津，服务业时代的来临。天津高端制造业的背后是服务业，研究机构，研究院，国家高端产业的研究院所，都要在这里，比如国家的动漫城具有高端知识型的动漫的研究院，都放到一个区域，这就是未来的商业地产的发展要靠服务业去作为支撑。因为，服务业发达了，辐射的范围周边500-300公里甚至更多，1000-10000万里的。显示了将来天津作为的中心服务的中心地位。
打断一下，您说商业地产在国外更多集中在市中心黄金地段，这里可能有的自己的政策指定调控方面，当然会有市场的力量引导。如果盖到百公里外的郊区也没有人去那样的商铺。您说的门槛高，是指盖了商铺之后管理水平成本要提高还是投资的金额额度要提高？
商业地产的门槛也高也不高，有个3、2万也可以买，并不是通过买几平米的商铺，而是买基金的份额，由基金投资运营的，也不是像主持人说的明年会涨价的，那样是把商铺当做股票炒的，是在长期持有中获取有效的收益，并且在等待城市的发展以后城市资产的大幅度提升。
三是万科，原来只说建纯住宅。现在发现没有商业配套住宅也很难让老百姓满意、宜居。各有各的门道，没有对或错。最后，对主持人的问题解释一句，商配套没有20%-60%的区别。美国人买颗白菜都要开20里以外，连卖冰棍的都没有。在日本的住宅区一般都是小型的住宅区，主妇推着婴儿车就可以买到，这是不一样的，生活配套。
具有商业功能城市的商业地产是另外一回事，有些城市多半城都是商业地产，比如纽约曼哈顿，没有多少是住宅，业主有很多都了，都是空着多少时间的，象征性的。没有真正住人的。
比如旅游京都，尼斯湖商业地产是接待游客，商业地产是多种形式的，不是靠高抛低息的，如果有也可以，就是要间接的持有，我们现在的国务院总理多次说过，文件中也多次明确写过，就是刚才会长说的要发展锐思，房地产投资基金，要专门持有房地产，老百姓想分享天津商业地产的好处，挣钱怎么办持有份额就行。不然的话，商业地产的管理成本，一个人对一个商户，门前漏了，要门前三包了，都要处理还上班不上班？
我接着再讲几句，天津未来的商业中心主要是滨海新区的金融区，于家堡金融区，概念是财团到天津之后，根据新金融处理持有型的基金，长期持有这个地区的物业，于家堡大家知道综合的建筑面积是950万平米，加上对面的响螺湾500多万，两个区域加起来是1500万，未来的10-15年，天津在这个核心区，要建1500万的综合商业体，是一个什么概念？美国的纽约曼哈顿区，现在建成的面积是1700万平米，我们天津要达到未来界的金融服务中心，现在的面积规划的是1500万平米，当然需要很多年。因为曼哈顿是上百年的过程。
所以，天津在这个区域，将来要形成一个制高点，一个金融、商业、服务的制高点。另外，天津在这个区域要按照世界上物业持有型的模式，打造商业基金，更多的人将来更多的机构，通过基金的形式，就是商业瑞斯，天津在探讨的，天津金融创新的原点，我们现在的基金注册已经达到了400多家，基金的注册额是800多亿，基本上集中在了滨海新区。所以未来真正的商业制高点，物业商业地产的持有是通过机构。散户可以炒一些社区商业的街铺，配套的设施。由于天津在各个区都有，买一个社区的铺面开一个小店都可以。
地产界的你开发居住类的地产和商业地产具有不同的规律，因为事实上商业地产要远比居住地产复杂得多，刚才我们说的像包括探讨的商业瑞斯，包括集团操作等等是对着上规模的商业地产，实际上商业地产服务于商业活动的地产，商业活动的类型常之多的。比如说写字楼是为办公提供场所的，零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲都是属于商业地产的范畴。我们还可以举零零落落很多的东西，不同类型的对象不能一概而论，不能说商业地产火了就去开发商业地产，关键是你要做什么，是不是你做好了准备。
比如说你有了开发能力，在居住类的地产国家宏观调控比较紧，我可以有条件做商业地产，你可以研究商业地产，但作为投资人来说应该看好机会和风险，因为经济的规律是高回报也是高风险的，淌这个水要看好谈。投资商业地产要懂得它的规则，瑞斯是怎么运作的，这个地方是不是有生之的空间或可能，我自己的住处或自己有没有精力去管理它，或委托别人管理有没有精力是不是一定升值的。
地产界的你开发居住类的地产和商业地产具有不同的规律，因为事实上商业地产要远比居住地产复杂得多，刚才我们说的像包括探讨的商业瑞斯，包括集团操作等等是对着上规模的商业地产，实际上商业地产服务于商业活动的地产，商业活动的类型常之多的。比如说写字楼是为办公提供场所的，零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲都是属于商业地产的范畴。我们还可以举零零落落很多的东西，不同类型的对象不能一概而论，不能说商业地产火了就去开发商业地产，关键是你要做什么，是不是你做好了准备。
比如说你有了开发能力，在居住类的地产国家宏观调控比较紧，我可以有条件做商业地产，你可以研究商业地产，但作为投资人来说应该看好机会和风险，因为经济的规律是高回报也是高风险的，淌这个水要看好谈。投资商业地产要懂得它的规则，瑞斯是怎么运作的，这个地方是不是有生之的空间或可能，我自己的住处或自己有没有精力去管理它，或委托别人管理有没有精力是不是一定升值的。
我认为作为开发商来说，最主要的是要先弄明白谁买这个楼，这是最主要的。如果说有需求去买，没有能力管理可以委托别人管理，那不是问题，最关键的是需求有多大。商业地产有特殊的规律，这种需求老生活水平提高了，就可以买地产。比如说购买商品的活动增加了，可能会带来商家经营这类地产的活跃，就可能有人投资购买经营这个东西，是相辅相成的。
不用绕圈子了，我不做预测，没有多大意思。天津城市的商业价值，商业潜力和商业的发展前景、功能没有任何疑问，只要对中国的历史、中国的城市以及中国的地理有一点点了解，对此没有什么怀疑。但是2011年火不火这个词，根本概括不了想说明天津市商业地产的前景。
刚才你说注意的，我说开发商想做应该注意的，不知道在哪，在大学旁边建点大学生做的小公寓，要建在居民区里看居住的群体是什么人，大部分是拆迁的回迁户，还是高端的白领，这些是差距非常大的。比如建一个商铺最好地铁公司，把地铁站开到你的楼下。这是在纽约和东京常普遍的问题。出了地铁就直接从百货商店的楼里出去，就会很火了，没有一定之规。
我们可以做一个展望，我同时也是国际会展商会的会长。我们去年2010年天津的会议和展览各种各样的会议和2009年比，应该说是迅猛地增长达到了100%，数量和质量，什么概念？会展是代表一个城市的商业的活力，更的人从世界各地全国各地到天津开会，尤其是去年达沃斯会议，来了300多人，以达沃斯为代表的各种各样的会议，实际上商业地产也是一样，来的人多了，人流量大，人流、物流、资金流商业才能火。去年2010年滨海新区，为什么我老讲滨海，因为全国看滨海，天津的P看滨海。2010年的滨海新区P已经超过了浦东新区。浦东的商业什么情况，今天看天津应该是10年之前的浦东，刚刚起步。真的是这样，只能是做这样的一个预测。
确实是像刚才说的，不是某一时点或某一时段的问题，要做趋势性大的判断，天津这样的大的城市地位，天津现在发展的态势，天津城市发展到今天所积淀的东西，决定了未来相当长的一段时间天津商业地产一定火。是和天津是未来的发展和趋势联系在一起的，不能说明天火，后天不火。用这样的模式判断比较准确，我们不愿意说告诉大家后天涨明天跌，我们不是股评。
我有疑义，天津的城市加了商业功能将非常的突出，可以这么说，和沿海少数几个大城市的商业功能最现代化的中心之一，将座落在天津，这是没有的。“火”或“不火”不知道你指的是什么东西，客流量还是什么，这样不好判断了。
各位来宾各位领导我们的茶歇时间已经到了，请大家回到会场，继续我们的讨论峰会。我们第二场峰会的内容，首先要有请中国地产商业联盟的秘书长王永平先生为我们做主题，题目是大转型背景下的商业地产发展径，我们掌声欢迎王秘书长。
首先我纠正一下我是中国商业地产而不是地产商业，这不光是名称的变化，其实有很大的不同，我们搞商业地产没有搞好的原因是用地产的思维在做商业，而应该是用商业的思维商业的出发点搞地产这样才能做好。最近有朋友给我发短信，说2011年组织部用人有新标准。A说我善于不脸红，组织部说去宣传部，有人说我特别爱花一天没有脾气，组织部说你和去。C说我说话有水分，组织部说就去统计局吧，D说我爱说真话，说不来假话，组织部考虑了一下说这不太好安排，危机网站缺人你去吧。有人说我有的时候说假话有的时候说真话，组织部说你去房地产做专家比较合适。
我就是这样的，什么时候说真话，比如今天请，有的时候开发商请出钱出费还有讲课费，就不是说得这么彻底。讲一下真实的看法。
到了年底简要回顾一下2010年商业地产的概况，讲一下市场的基本特征，一是火爆，商业地产的土地卖得比较火，商务卖得比较火，商业地产的人才争夺得比较热闹，可以说枪地、抢铺、枪人家，商业地产是热闹的行当，2010年里商业地产从过去的配角变成了舞台的主角，从丫鬟变成了抢手的新娘，变成了亮丽的风景线。投资从数据看2010年1-10月份开发投资同比增长34%，办公楼的增长也是34%。这两块大的投资指标是增幅近五年里最高的，可以说是一种比较火爆的景象。这里面就是说抢地，像中兴地产年底在CBD里夺了一块地王，包括潘石屹很多大的土地大亨都去争抢。年初人们预计的要好，还有一个是抢铺，这些是指散的商户的销售，表示的是价量齐升，很多公司的品牌的商铺成了紧俏的商品，有些朋友给我打电话，福州开盘了，就想买商铺，能不能给老板打招呼，就想买商铺，不想打折，老总还不高兴觉得里面资源了，里面常的火爆，但大的商业物业，整栋的办公楼、商场、酒店这样的价格是稳中有升，比较平稳，和总体的宏观经济比较协调一致，前面有专家讲到，炒卖商户是股市里的散户，信息不对称，而且是跟风的，大户投资除了庄家控制之外，总体讲是看基本面的，商业地产是大概这样的情形。
第二个特点是转型，2010年转型是商业地产、市场很重要的关键词，或者说是房地产市场的重要的关键词，以万科为代表的地产公司纷纷入驻，万科是住宅之王。第二是曾经信誓旦旦地说过不涉及商业地产，但他终于了自己的诺言，悄然进入了商业地产，对于很多的企业来讲有很大的导向意义。有很多的企业不光是做商业地产，甚至可以说是千军万马做商业地产，娃哈哈的大王也提出了要建100万的商业地产，家电大王也提出要做商业地产要做第九代商业，我们的家居之星美凯龙也在买地建购物中心，电器之王苏宁电企业在建苏宁广场，各行各业都在做，甚至是山西的首富钢铁大王，也在盖比如儿童世界的主题商业。转型常热闹的关键词。
市场有这么多的开发、转型，产品总体的情况如何？我觉得总体的品质是两极分化，有一些项目不错，有一些项目停留在低层次的状况，门槛原本是比较高的，但现在变得很低的门槛，很低的市场准入的标准。市场很多甚至垃圾式的产品都出现了，觉得这是一个市场部太好的一面，这里面就说我刚才讲到的火爆里面抢地、抢铺还要抢人，这成为了房地产2011年非常突出的场景。很多公司像万达商业地产的人才出来薪水翻了一倍，猎头公司发了大财，猎头公司收两个月，他们收3-6倍，半年的薪水要拿走，不光是从外面拉人，里面拉人，进进出出进出口生意都做。他说有的老板对高管都不满意，又不敢把人家弄走，如果税务局来了奔哪个抽屉这样不好做，所以把人弄回来了，税务局就走了，就出现了这样的事情。
这样的市场出现了这样大的背景，两个大的背景出现了宏观调控。一波近似一波的宏观调控的和很多的不确定性，很多的公司转型通胀和预期，大家认为货币不值钱，与其卖一些物业的出售步入放在手里更好，这样才能有保值增值的功能，这样大的基本的背景，让大的开发商转型做商业地产。
三是对地产市场趋势的分析。2011年的市场有很多利好的基本面的支撑，比如说一是扩大内需，成了拉动经济首架马车。国家重大经济工作会是内需放到了投资与出口的前面，我想房地产、商业地产都是扩大内需的重要组成部分，包括扩大内需调整国民收入的方式，这样的扩大内需对拉动商业的消费有核大的拉动力，市场上由过分的货币宽松政策改称稳健货币政策，市场流动性比较多，住宅里很多投资投机的资金进入到商业地产里。
这样理论上讲一年有4500亿的资金投入到市场里，这是一个利好的事情，这样一定会看物业的价值、现金流和回报。还有利好的东西市场上讲，还是低层次的东西多，好的东西不多，优待的产品不多，这个时候做好产品还有被尊重的机会。深圳有家公司名气很大，市场里做得不理想，比如说SOHO中国，潘石屹的评标三个指标都是第一。人们说产品是销售性的物业，价钱很高，但是入住的公司没有带来多大的价值，很多是礼品公司、创公司没有多大的价值，谈生意不到公司到大饭店咖啡厅去，所以这次CBD招标的时候，宝马这样的公司投标，尽管开发的经验不足，可以把研发中心有附加价值的东西放到这里来，对公司的贡献会更大。
包括地方对商业地产的认识比过去更重视，人们意识到把住宅卖掉可以受税，人们意识到税收樊崇城市拉动周边住宅的地价，会比较重视。我们也会遇到一些困难。这么多的公司搞商业地产意味着竞争非常的激烈，在土地的争夺尚复初更大的成本，在招商的过程中面临着通质化的竞争，过去大牌公司要求开店的饲料时候要免租金，对店铺进行补贴，你们可能不知道，这样漂亮的店铺在装修，通是开发商装修，而不是LV，它只是带着自己的包来卖，钱都是开发商，像LV、ZARA这样的公司，要求每平米的租金7、8千快钱，要开发商拿，因为有这么多的人抢我们的品牌，就因为我们的同质化的东西突出出现这样的情况。
刚才这么多的利好意味着我们有这样的机会，但比不是很好的机会，国外转型的公司是在市场非常好，手上有很多的现金，很有钱的情况下转，而我们是因为住宅做不下去了，我们应该主动转型而非被动转型，盲动转型这样有问题。有的人认为说，福布斯排行榜里，地产首富是王建民做商业地产，娃哈哈首富庆后也要做商业地产，商业地产是中国地产企业是新的秘笈。人们会这样联想，以持有性五月为主的话，有裴元庆有很强的资金沉淀，要和商业市场对接，商业地产回报是比较低的，真正赚钱是发瑞斯，到资本市场里面去，卖物业一定不是商业地产的最主要的特征和盈利点，否则它的住宅就没有区别了，如果卖的是景观的话，商业地产卖的是生意、现金流，这是最大的区别。
转型不是特别好的背景下，公司自己要有足够的准备，有人才的准备、资金的准备，尊重商业的规律，订单开发等基本的规律不要，另外我们要倚重专业的力量，机构会配合你去做，2011年是品质的竞争内功的竞争，我们要赢在运营里。我们今天的主题是运营的时代我觉得是一个核心，商业地产得商业者得天下，这是基本趋势的判断。
另外，我觉得从正负层面讲，希望通过给提，加快金融体制的，我觉得刚才陈淮所长讲得非常对，商业地产融资非常重要的是平台要打通，国外很少有这样的情况，比如都投资瑞斯，现在是发展瑞斯非常好的时机，因为现在有这么多的热钱，否则商业会炒出很多的泡沫。不能说把商业房地产的一部分一切是不对的，我们要加强商业网点的规划，要规划得科学合理符合城市的经济人口协调的发展，能够和人口的交通组织协调发展，一定要把商业的配套结合起来，这样才能解决我们很多让商业更好地存活和发展。
现在的问题是有些地方只管招商而不管后期的运营，要扩大内需的时候卖汽车，再来解决拥堵的性的行政措施，这样的收效甚微，前期在商务部拿财政的钱补贴依旧换新买汽车，的交通重新选号的网站，人们觉得不太好记，其实有一个比较好记的简称叫做缓解交通几个字的拼音，但叫拥堵，这个问题不会很好的解决。另外我们要开发商以商业的名义圈地，很多的商业地产是以住养商，有一个大的概念是可以圈地，圈特别便宜的地，有个开发商到中东某个城市去，大城市去，要做一个奥特莱斯，区委给市长报，你见过吗？他说见过，上海是400亩，这里是要3000亩，市长说这样的钱让别人挣了，别人还要骂我们是傻瓜，只有把这个问题都解决了，商业地产才可以做到协调的发展。
占用一点时间和大家交流，把奥城从2004年拿地开始到现在做的一些事情和大家交流，我们会面临困惑和问题，商业地产在操作起来会比住宅难一些，基金的注入对商业地产会有帮助，在现实中很多的企业是以住宅为主体，以商业为销售模式的商业销售。所以我们在拿商业地产的时候，第一是项目定位，第二是招商，三是项目运营。好的商业地产这三个环节应该是密不可分的。作为经营者不光是销售的房地产公司，应该站在社会责任的角度讲做一个社会的经营者，站在城市化的高度运作自己的商业地产模式，定位和大家简单介绍一下。
第一个条件是符合的控规，领导在交流，给你一些刚性的指标，是改变不了的，20%-30%。像奥城一百万平米45万平米的公建，这是按照的控规要求是改变不了，已经是一个刚性指标了。在做项目的定位时候一定要有特色，体现项目的价值。奥城处于城市的西南部，两个公演是天津市唯一的两个公园的住区，公园的东部是会展中心，对于拉升有一定的支持，奥城周围有六个五星级酒店，六个百货公司和的南移都对此有很强的明显反映。
商业地产的理解和住宅不太一样，住宅在下面理解会讲到，住宅主要是卖住宅、卖给谁？怎么卖？就是解决这三个问题，我觉得商业地产考虑的因素比较多，基于商业地产的定位我们更多的是对城市的理解、区域的理解、文化的理解、地块特点的理解，在理解商业地产的定位的时候，前期的几大要素是指导我们定位的依据。
住宅和商业地产的区别，我觉得住宅地产中端客户是居住者，甚至有一少部分投资者，比较简单，从开发商到业主。而商业地产的面对的问题是链条比较长，开发商、经营者、投资者、消费者，这样的价值链在商业地产运作的时候这四点要充分地进行考虑。以奥城举例，奥城100万平米有几种产品，做定位的时候让我们的几种产品的目标客群能够尽量趋同，在趋同的情况下尽量放大，商业的配套设施，能够对商业进行支持。所以我们奥城的住宅区域包括办公区域，酒店式公寓区域，甚至包括酒店区域，消费群体，客层的定位都是相对比较近似的，对于商业的支持给予很大的帮助。跳出南部的很大的特点，取决于梅江区域的帮助、蓟庄子、体院北区域的奥城体系内部就有很好的消费链，奥城的定位是百万平米国际都会中心。可能是说在下面看功能定位里，把几种功能定位有细微的阐述，高端居住、核心商务、一站式的商业。大家看到数据指标会有一个问题，奥城的项目定位尤其是把住宅分割出去以后，奥城是一个商务区，奥城的商铺包括商业街区，都是为商务进行配合的，整个的区域应该叫RBD，是休闲商务区。不同于传统的商圈，滨江道、和平做不到，CBD我们也不是，我们是休闲商务区，这是我们对于奥城商业的定位。
关于招商的工作，讲一下前期的产品设计，定位只有定位准确了，后面的方案才能够精准，在考虑价值链的时候考虑角度各有侧重，在空间上应该考虑经营者，是使用者，需要什么样的经营形式，另外一种氛围的营造。经营者开店做生意需要谁是他的消费者，一个是可视性，一个是可达性，能够对消费者的支持间接带动主力经营者。奥城整个的地下车位2400个车位，满足大量的高端人群的停车需求，在奥区域里结合起来。如果不考虑经营者业态的可能，会造成一个问题，有商家过来打探经营，会造成产品不对。水、电煤气，预制板打通一二层横向、纵向的变化都要考虑，麦当劳一度电400平米的考虑，还有小商铺的经营者都要考虑，关于招商作为45万平米的商业，没有主力电是不行的，在早期时候土地获得以后，主力电是买的超市，这两个的业绩是有目共睹的，易买得是的第一，包括客单价是最高的，票房也能够超过3000万。下面是次主力店，商业的规模较大，在主力店的同时，作为放水养鱼的区域，次主力店必须具备，奥城几年的招商运营，有350家经营的企业在奥城进行经营，这几个照片已经开业的店家，和自己的行业里是数一数二的。
下面是一个重点，关于商业运营，刚才秘书长讲得很好，我觉得商业还是要卖生意，这点是趋同的。商业地产是卖生意，关于商业地产的运营是持之以恒的话题，永远要常说长新的问题，商业地产和住宅五月不太一样，住宅地产很简单，我的业主就是我的客户，而商业地产，只有商家赚钱经营管理才能盈利，提升品牌的知名度是奥城永远追求的目标。
统一经营带来的一些好处，自己做一些特色的街区，形成特色化的经营。这边是奥城的情况，经过几年的发展，最高的租金是17块钱，除了天津市滨江道、和平这个租金是不低的。（PPT）这边是几个大的企业的营业状况。啤酒节和万人看球是两届世界杯下来的项目。
由于奥城是一个成熟的商务区，商务办公是主力，现在天津市所有的银行行业80%都在奥城，金融巨头们都认可奥城是商务区的概念，对他们都有经营的帮助。主办方给了我五分钟的时间，时间已经过了。
奥城这种消费链24万平米是我们的写字楼，提供高端的商务人群，为商家经营提供一个稳定的客流，酒店式公寓一共是7万平米，4000户，达到90%，是酒店式公寓里最高的，租房的客人也是我们商业的有力支持。55万平米的住宅在天津市应该属于高端，虽然现在是最后一期了，但产品越做越好了，属于主力消费。奥城从2004年开始到今年第七年，我们有信心有目标把奥城做得更好，谢谢大家！
2011年租金的销售价格会有明显的上涨，是市场上游资过多决定的，而且政策上又没有，是一个趋势在判断，现在很多人买铺以后空在那里都不怕，这是没有定价的标准，是一个现象，这种买法和股票市场一样，投机也有机会。大家都买看谁跑得快。
要做稳健的投资，要傍大款，这是主力项目的功能复合一些。现在像单一的百货，超市，现在可能有所下降，购物中心综合体，在明显上升，业态可能会更丰富，除了餐饮、消费以外，三是我觉得卖场商业体本身的规划动线是否科学合理，周边有很多的人，但人流到达不了你的店铺，那样的话没有用。用的时候马鹿这边做得好，那边做得不好，有的时候一个单行线就有可能把你弄，有可能给你个现行就很麻烦。还有买商铺投资要关键看规划周边的未来的供应量，对价格的影响是比较大的。
重点的项目从2010年以后大型的购物中心的项目有的初具规模，有的正在建设，各个区都有区域的重点，刚才几位老师和专家讲的，在滨海新区特别是大的百货点的投资，各个区都在投资和融资建大的购物中心，哪个地方投资重点，区级的次级商业圈的过程。
和陈主任说的一样，最有投资价值和升值潜力不好讲。和王秘书长讲得一样，某一个区的商业或某一个市的重点商业，要看所有的经营业态，王秘书长讲得非常对，作为单体店的经营在市场吸引力的方面让位于购物中心了，天津市的购物中心时代已经来了，天津市的购物中心不能完全像一样，还要和日本一样，百货商场和购物中心应该是各占50%的。按元旦的销售情况看，我们看了所有的购物群体，大部分以郊县的人特别多。为什么郊县到中心商业圈和平和南京来呢？他们说主要是买劝业场的东西、提着劝业场的兜感觉自豪，如果买了同样的东西在口买的人家认为不值，我们一定要慎重，不是有了商铺就能卖东西不太容易。特别是我们在竞争的情况下，消费者的心情不是有东西就买了，而是大部分要看品牌，滨江道大部分商业圈品牌的专卖店经营不好，买了关关了买，总在放炮关门，因为现在的消费者喜欢购物喜欢到大型的百货店，目前的单纯购物占到了30%，70%是边购物边玩，购物时代的到来说明我们天津人紧跟着这种消费模式和形势。
首先我们要将概念界定清楚，才能更好地深入的讨论，商业地产实际上是一个大的概念，里面的商业地产可以细分，比如小到居民区卖烟酒糖茶的商户，大到高端的写字楼都是商业地产，我们不好在大的概念下说投资的。我只能说我们的商业地产在天津这样的城市，在天津当前滨海新区经济加快发展的大形势下，商业地产投资的空间和投资的市场需求是很大的，前景是看好的。
是需要考虑区域的问题，还有就是你的购买能力的问题，前期支付垫付的问题，融资的问题，不是全部掏你的口袋，还要融资、贷款。还要考虑怎样经营，是买了以后就出租做一个房东还是自己招租，比如商住两用，这些方面都是要考虑的。
问得很详细的话才能给确切的答案。好，等一会儿我私下里向您请教。问一下王秘书长，他急着要赶飞机，说一个大的趋势，比如2011年不管是投资商也好，投资者也好，转入商业地产，会使中国的房地产商发生大的变化吗？
您讲的问题对整个的房地产格局会产生变化，我觉得里面更多的影响，是更多的公司转入商业领域会影响投资人，对普遍大众的影响不大。商业地产确实讲到了要细分，除了商户要看物业的个体、区位、铺在哪个楼里，楼的设计和动向，而不是这个区，这个区很值钱但铺子是角还不行。住宅看大区，商业看内部细节的部分决定投资很重要。
另外，产品里如果是办公楼和区域内的东西是很有关系的，这个区域的成熟度，包括对产品的定位，比如于家堡未来看金融区相对办公楼公寓要好一些，看到这个区目前的成熟度，如果目前开发的进度比较缓慢，那养的时间比较长，投资的机会远期看买办公楼和公寓没有问题，但成本测算的问题。
再讲一下，天津的商业包括滨海新区都是新区，我觉得是一张白纸，规划可以有很多的文章做，城市的规划对于整个项目的成败与否起到很重要的作用，商业的项目是“三流行业”——人流车流物流，我们的城市完全可以改变，问题是愿意不愿意改变成本。可以控制在比较合理的范围，如果地铁上盖商业很多的城市可以成功，如果轨道项目和商业项目不连接，他们要搞地道站，自己划一个通道，这是规划上的失误。由于时间关系讲到这里，不好意思两位专家，各位。
我有一个问题问徐博士，由《新金融观察报》的读者提供，前几年在和平金街有一个地产项目，旁边有超市、电影院等等，但管理不善，大家层层转租，租金没有大家想象得那么好，每个人都去怀疑如果是一个旗舰店，投资商投资的地产我们就会相信，这种东西已经不靠谱了，我们怎么判断是值得我们投资的商业地产，徐博士怎么看待这个问题。
我们看事情要看源头，对运行的终端给你的预期和判断，要把握市场的经验，你说的这个今后投资商业地产、投资的商铺，要考虑这个商铺经营什么？考虑市场的，市场什么是空白点，周边还有一个投资以后，终端要掏谁口袋的问题。比如附近居民收入的水平，或金街客流量和周边的商务质量有没有竞争性、同质化的问题都要考虑到，所以说商业地产投资的经营要比投资住宅复杂得多，要考虑市场影响或影响经营和周边的业态种种的因素都要考虑到。
商业地产我觉得作为开发商的角度，因为我们房地产开发讲的是Location我觉得商业地产就更应该强调这一点，居住房地产可能通过一定的去实现，但商业地产成功与否，除了自身开发的，时点，所定位的，受周边、商圈、商业氛围是至关重要的。所以，我觉得商业地产开发，也不能说头脑一热，商业地产就怎么了？要更加冷静，因为任何事情回报率越高的时候，也意味着风险越大。商业地产和研究居住类的地产的时候从人的一般性的居住性、单一性的角度处罚考虑的问题会更多，从宏观上考虑区位的发展态势，从城市商考虑未来发展的改变，这里涉及到潜在的价值，整个城市功能定位上处于变动的状况，是终极状态、过程状态还是起点状态，都会涉及到开发的商业地产的价值。商业地产是否是成功的，一取决于作为拥有物业的开发商，作为长期资产拥有，看好了这里，原来的开发是卖给别人的，我想拥有这个资产去经营他，那是你的观点，我想怎么经营地产，另外是我给别人开的商业地产，我是销售，或让别人经营它，这个时候，你也同样必须站在消费者的角度去研究这个商圈，我觉得开发商业地产最主要的是研究商业价值，它的前景以及它的文化Location的定位，未来也没有变化的可能。是往商业氛围更浓的方向发展，取决于开发商是不是的开发商成功的关系。Ω任何一个开发商都有成功的问题，我认为这件事是这样的。
关于政策，大家很明朗了，一条是保障性住房，由去鼓励，包括市场参与去做，另外一条是商品房，包括商业地产，国家现在应该说商业地产是被鼓励的，刚才我讲，真正的商业地产是持有性的，是需要一些机构去投资，和炒房有这样的成份，但主要是机构投资者，基本上是政策鼓励。天津刚才我也讲了，天津的商业地产刚刚起步，虽然经济总量在增加，它的商业地产业随之增加，包括各个区域的区域中心，包括西站副中心和柳林副中心，包括时代奥城区域性的商业的副中心，将来天津的商业地产会“一个中心多个点”。不同区域的有的是像时代奥城一个小片区的一个商业，像于家堡中心商务区能够引领天津城市发展的一个区域，总体讲，天津的商铺也好，大的商业中心建设也好，Shopping刚刚起步，空间很大。
需要大量的国际性的开发商、投资商进入，另外天津可能要从政策上出一些鼓励和促进商业和商业地产发展的一些政策，如果没有的支持，的规划、的政策的支持，商业地产的发展可能是确实要面临一个瓶颈，这个瓶颈我想可能未来会很快。天津既然是定位于天津服务业的中心，商业地产的发展将来也会有一个政策上的支持。
明白了，第一个是要“傍大款”，找更多的世界有名的投资机构来天津投资，还有就是要支持。因为今天的时间有限，的提问暂时告一段落，今天的“中国地产魔方变革，商业地产运营时代”峰会到此全部结束了，再次感谢台上的几位嘉宾，以及刚才的领导和嘉宾们，谢谢你们的参与，谢谢！
随着楼市政策的不断出台，住宅市场的发展空间将被大大压缩，而商业地产将接过住宅的接力棒，延续下一个“黄金十年”。
在楼市新一轮调控背景下，目前国际热钱投资特点是：产权型投资为主，开发型投资为辅；二、三线城市为主，一线城市为辅；商业地产投资成为新兴投资热点。由此看来，商业地产可借助目前资本市场的力量，得到进一步的发展。[详细]
商业地产开发与住宅地产开发其实是两个不同的领域。对于没有商业地产开发经验的企业来说，套用住宅的开发模式去运作商业地产，已经被市场证明是不成功的。
商业地产产业链并不成熟。依靠专业的商业地产运营商肯定是行不通的；另一方面，商业地产的开发企业理应更多承担起商业物业未来的运营。这一点特别值得风起云涌的综合体开发企业思考。[详细]
似乎在一夜之间，商业地产就从少数企业的跑马圈地变成了众多企业的群雄逐鹿。近来，万科、保利、华润、富力等大型房企纷纷不约而同地，未来将不断扩大在商业地产领域的投入，在全国范围抢滩登陆商业地产市场。
商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，与住宅相比，市场竞争也更加。它对企业的资金、资本运作能力以及品牌等要求更高。[详细]
